关于对08北京奥运会之后房价走势的简析

首先我们先明确一些基本情况：
1、15年中18万亿亩耕地红线的保证，人口出生率和死亡率，我国现在人口老龄化9%，到2020年到13%以上，这些都说明刚性需求是平稳增长的；
2、现在的经济金融的紧缩政策导致供应下降；
3、08奥运之后北京及周遍的国际化进程加快，房地产物业的种类和数量的需求不在是以往以国内的刚性需求为主，而是增加了国际的动态需求；
4、中国人的文化传承下来的观念：大多数人都希望给自己的子孙后代留下一些物质资产，所以，同样每个月出基本同样的租金和月供，30年后租房住的房子还是人家的，而还月供的房子就是自己的了，我想大多数中国人还是会选择买房，另外又有多少母亲同意自己的女儿嫁给一个租房住的男人呢，她不放心自己的女儿呀，更何况现在的离婚率那么高；二手房及租赁市场的供给不足导致普通及居住类物业的租赁市场价格很高，基本和买房月供是差不多的，这种很小的差别很难改变人们的消费心理习惯和中国人的传统观念，我认为月租金基本低于月供金额的一半，会有更多的人开始考虑租房。
5、人们对住房的要求已经从单纯的解决居住问题向追求宜居、舒适、交通便捷、周遍配套生活设施齐备转变，人们同样不在满足于小面积的居住环境，着也是社会发展和进步的必然趋势。由上几点，现有的情况是供应的种类、数量不足，刚性需求暂时放缓但仍在积累并增长，但刚性需求是不会消失的；随着国际化的脚步的加快和开放，国外的动态需求不断增加，势必导致房价走势应该不会有所谓的拐点，而是继续稳步的发展，价格从今年底回落到一个稳定的水平之后从09年开始会理性的稳步的上升，但这种上升已经不是07年之前的非理性上涨，两者性质不一样，09年的上升是真正价值的体现。但是这重上升并不代表所有物业类型没有道理的一起无限上升，而是各有空间、各有道理、甚至有的会继续下跌；下面我们就具体物业类型具体简析。

1、经适房及限价房等政策保障性物业类型
此类物业的价格走势更多的受到政策的影响与决定，在现在相关具体政策没有明确和出台前，随着政府对此的供应量不断增加，此类物业的价格会有所下降（低于周遍普通商品住宅），其真实价格是上市价＋物价上涨因素/CPI＋生产成本的上涨＋人均GDP等决定，同时具体项目根据地理位置周遍配套及交通等条件因素，不排除部分项目有上涨的可能，但上涨幅度正常不会高于周遍普通商业住房，一般在5%之内。
2、普通商业住宅物业类型
此类物业类型更多受到地理位置、交通及周遍配套公共生活设施等因素的影响，我们主要以5环及以内为主（因为，我们的日常办公和休闲购物等活动只要还是集中在4环以内，这种情况短期不会改变），此类物业越靠近内环保值和升值的空间越大，但由于此类物业主要还是面对国内的刚性需求为主，所以涨幅为8%-15%/年，并且这种上涨速度基本维持3年将趋于平稳。并且不排除个别物业由于不同因素高于或低于这个幅度，但是此类物业的总体情况如此。
3、高档住宅、公寓及酒店式公寓等物业类型
此类物业类型由于适合于办公和居住，不仅可以满足部分内部的追求高品质居住条件的刚性住宅需求，也是解决不断国际化带来的外部动态需求的主要物业种类；他针对的市场更多的是高档物业租赁，所以此类物业的上涨幅度是长期（5年内）持续稳定的，15%-20%/年的平稳上涨，投资回报周期为10-15年。
4、商业写字楼等物业类型
此类物业现在的市场保有量和需求基本持平，随着国际化的逐步开放，随着我国经济的不断趋于平稳的经济增长，此类物业的需求会稳步增加，但增加幅度在5%-10%/年左右，投资汇报周期为15-20年，甚至有些没有明显优势的物业可能会继续下降；由此，此类物业的影响因素主要有地理位置、物业定位、周遍配套及市场行为等。
5、别墅物业类型
此类物业受政策影响为住；由于此类物业类型主要是满足部分特定人群的刚性住宅需求，所以需求总量不会发生根本改变，由于受政策影响，所以目前看国际化对此的影响也很有限，总的来说，随着我国经济和国民收入的不断增长，并且国家对此类项目用地的严控而导致的供给减少，所以至少在5年之内需求会稳步增长，但上涨幅度不大，基本在5%/年左右，并且特定项目由于品质、物业规模（中国人都喜欢人气）及交通等因素有可能下降，有的特定项目由于有时明显上涨幅度会达到10%甚至更高。

总上所述，
首先，具体到北京的房地产市场的发展趋势理性中立的讲并不存在所谓的拐点，并且后奥运的5年之内是健康平稳的上升趋势；这次上升与之前的非理性的投机性的快速上涨有2点本质的区别，1、是回归真实价值后的理性增长；2、不是毫无道理的一涨都涨、一跌都跌。
其次，第1类和第5类物业类型上涨幅度有限，以居住为主，其上涨幅度及投资预期受政策影响为主；第1类物业中部分项目有价格继续下跌的空间和政策需要，

以上观点本人不能保证是最全面的，但可以保证观点是中立的，是尽量作到全面的。
以上仅代表个人观点，希望可以抛砖引玉，希望大家都讨论，只要不为某某利益集团代言，只要尽量全面不偏激，不带个人感情色彩都欢迎。

昨天看了中央2的对话，就是关于未来房地产市场走势的讨论节目，期间播了一段政府官员樊刚在奥运经济论坛上关于房地产发展的观点，结合现场嘉宾们的声音，明显感到政府和媒体在悄悄的唱多，并且与楼主的观点基本不谋而合。
我的分析如下：
1、年初的王石提出拐点论的真正目的是，在当时大家都知道政府要宏调，要紧缩，所以以万科为首的大房产商就必须要想办法（更确切说是找一个合适的理由与借口）快速回笼资金，最后王石想出/提出一个实际是人为制造出的“拐点论”，此论点可以说是当时最合适的一个人造理由和借口：1、不会得罪并给政府制造麻烦，并且看上去还和政府一条心；
2、此论点实际也与当时的实际市场环境非常吻合；
3、是让人们觉得最合适与恰如其分的并且很难让人们看出其真正目的的让万科真正实施其快速回笼资金的理由；
4、同时还对万科的品牌和口碑起到了一定的正面作用；
5、同时也对二级市场有一定的贡献；
6、无形中也起到了借刀杀人的目的————借政府的意志杀掉那些同行业中资金跟困难实力不强的中小房产商，换句话也可以叫：清理门户，行业洗牌等

---注意，借刀杀人看上去也许很美，没有付出任何代价甚至还有所斩获，但是我要提醒：别杀到最后局势不可控了甚至连自己都被杀了就得不偿失了。

说实话，现在各级政府、银行、房产商、消费者实际不是对立的，大家都是一条绳上蚂蚱，为什么怎么讲，大家可能会对房产商与银行甚至与地方政府是一个利益共同体的观点基本没有疑问，但是为什么说消费者与这三者也是一个更大的利益共同体呢？简单说，自然界中生物的食物链系统大家肯定都懂，实际在经济社会中同样现实存在一个这样的经济食物链，只是消费者是处在此链的末端，通常是以弱式群体的角色出现，并且人们看问题想问题都习惯性的关注局部关注与自身利益最密切的局部，所以很难客观全面的看问题，往往一局部必然导致本位及对立的问题出现；但一旦我们静下心来跟宏观的看这个问题，我们会发现各级政府、银行、房产商、消费者甚至与国家其实就是一个更大的一体的系统-一个更大的经济利益共同体（这个观点与全球经济一体化是一个道理）；大家都知道生物界中的食物链中的不管哪一个环节发生问题，其他各个环节都会受到影响，这个简单的道理同样适用在这样一个经济系统链中，下边我们做一些假设来更清楚的认识他们彼此的作用与关系：
政府紧缩资金与土地，则减少了开发商可以盖房子的土地与购买原材料等的资金，直接导致市场供应减少，则开始供小于求，价格上涨，消费者开始需要付出更多的成本也许还不一定买得到房，银行贷款减少，现有对中国银行业来说本来就不丰富的主要赢利模式将受到要中影响，则各级政府及中央财政的收入将减少。

什么是强势群体，什么是弱势群体，只是相对而言，在一个更大的系统中，才发现实际那有什么强弱之分，大家都是一条绳上的蚂蚱，一损具损，一荣具荣。
由此，这个系统出了问题，更多的是不适应当前社会经济的现实要求，所以就要改变了，来形成一个新的平衡关系以便来适应这个新的环境的要求；所以大家不要狭隘的制造人为的对立，应该共同来解决。由此，我们可以把住房看作是一个经济利益链系统，其中包括以政府、银行、房产商、消费者为主的很多相关联的环节，这个系统之前达到了一个平衡，但是现在的国际国内形势发生了变化（通涨、升值等），所以这个原本平衡的系统以不再适应新的环境的变化，所以他自身要调整以达到一个新的平衡来适应新的环境形势的要求，就象一个地方原本是热带草原的食物链，但是随着连年的干旱与温度升高，此地变成了荒漠地貌，则原来的食物链必将被打破同时随着时间原有的食物链将达到一种新的平衡来适应荒漠地貌的要求。

---这种改变有2个特点：1、这种改变是必然的，因为不改变就要灭亡；2、这种改变是自内而外的，是涉及到原有系统中各个环节的。

针对开发商，政府可以有如下简单方法：
1、政府通过相关法规结合银行严格对开发商资金监管；
2、根据开发商资金不同，规定例如一个中型开发商每年要完工XX平米政策保障性住房（经济适用房/廉租房/限价房等），则给予相应的商品住宅的地块购买和开发权利（不需要量化限制，因为如果这样也许会
限制房产商的发展和壮大），否则可以通过限制商品住宅项目等开发审批、销售许可等环节对不能达标或承诺但没兑现的开发商实施监控等。
3、政策性住房必须要出台相关法规规定以避免其进入上市流通环节由此扰乱和破坏了正常的商品项目的市场，因为允许政策性保障住房的上市流通就是对广大人民和国家利益的极大损害，同时极大的违背了公平的原则。
以上是一些简单的概括的想法，没有涉及到具体细节。

此文发表于 2008-4-2 16:46 http://www.hrmentor.com.cn/bbs/viewthread.php?tid=13&extra=page=1